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2020년에 10년차 부부가 크게 증가한다. (2011년부터 택지개발이 급격히 줄어들고 있다. 신규 아파트의 수요가 절대적으로 부족하단 얘기다. 그렇다면 재건축을 권장할 수 밖에 없는데 현재는 규제를 택하고 있다.) 2017년에는 택지 공급도 줄어드는 추세였는데  공급 자체가 거의 이뤄지지 않았다. 택지 지정 감소 ->택지 공급 감소 -> 주택 공급 감소로 이어질 가능성이 대단히 높아진 셈이다. 택지 지정 및 인프라 확충, 공급, 아파트 착공 및 입주까지 아무리 빨라도 5년 이상의 시간이 걸린다고 봐야 한다. 수원 광교신도시는 2004년 지구 지정 후 2011년에야 입주가 이뤄졌고, 위례신도시는 2008년 지구 지정 후 2013년 말부터 입주가 진행됐다.

수도권 택지 감소에 따른 주택 공급 감소가 예상된다면 서울 재건축이라도 활성화시켜서 공급을 확대해야 하는데 잇따라 내놓은 재건축 규제 조치는 이마저 어렵게 하고 있다.

1기 신도시의 전세가율은 분당구 65% 일산 동, 서구 79% 등으로 대단히 높아 실수요가 탄탄히 자리 잡고 있다. 따라서 1기 신도시 대규모 리모델링에 따른 멸실은 주변 지역 더 나아가 서울에 미치는 영향이 대단할 것으로 예상된다.

꼭지점은 언제가 될까, 우선 인구 감소가 2023년부터 시작된다. 10년차 부부는 2024년부터 큰 폭으로 감소한다.(그렇다면 실수요를 바탕으로 저가 아파트를 매매하는게 답일 수 있다.) 서울의 공급 감소 효과를 사실상 상쇄하는 이벤트가 준비되어 있다. 그것은 GTX A, B, C의 완공이다. A라인은 동탄에서 삼성까지 18분, 파주에서 서울까지 16분이다 직주근접의 범위가 넓어지면서 동탄과 파주에는 기회가 되는 동시에 서울은 수요가 분산되는 계기가 될 수 있다.

GTX A라인은 2023년, B라인은 2025년, C라인은 2024년으로 순차적으로 완공되는데 10년차 부부가 크게 감소하는 시기와 묘하게 맞아떨어진다. 그 시점에 아파트 수요는 감소하는데 공급은 철도망 확충으로 대폭 늘어나는 모양새가 연출되어 서울 아파트 수급 악화가 예상된다. 9.21 공급 대책으로 서울과 수도권에 공급하는 30만호 입주는 2025년에 본격적으로 시작될 것이다. 자연스레 장기 상승 사이클은 이때를 전후하여 종언을 고할 것이며 다시 장기 하락이 시작될 개연성이 높다.
인구 1000명당 아파트가 부족한 곳은 제주도(105채)였다. 서울(167채), 경상북도(172채), 전라남도(176채)이다. (그런데 남부지역은 기본적으로 아파트를 지을 정도로 용적율이 부족하지 않다. 다만, 제주도는 늘어나는 도내 인구를 감당하기 위해서는 아파트가 필요해 보인다. 그렇다면 추후 아파트 투자처는 제주도를 고려해볼 수 있겠다.)
일
본의 인구 감소는 빈 집을 대거 양산해내기 시작했고, 공동화된 지역 사회는 갈수록 늘어났다. 이에 일본 정부는 '컴팩트 시티' 구상을 발표하여 '모여서 사는' 정책을 추진하기로 했다. 더 엄밀히 말하자면 '되는 지역'에 모여 살되, '안 되는 지역'은 사실상 방치하겠다는 뜻으로도 연결된다. 인구 감소가 시작된 일본 입장에서는 '안 되는 지역'의 행정 서비스와 인프라 정비 등에 행정력을 낭비할 여유가 없기 때문이다.

인구감소->노동력 감소->여성의 사회 진출 활성화 촉진->용이한 육아 위한 직주근접 트랜드 강화 및 교통 중요성 증대

2010년 73분에서 2015년 78.6분으로 지연되면서 주요 업무지구 및 학교로 빠르게 이동할 수 있는 역세권의 가치는 앞으로 더 커졌으면 커졌지, 작아질 일은 없을 것으로 보인다. 일본에서는 고령화의 영향으로 역세권 중심으로 모여지고 있다. 도보10분 내 거리를 역세권으로 정의했다면 이제는 도보 7분내 거리, 즉 반경 500미터 거리를 역세권으로 정의하려고 한다.


1. 갈수록 더해질 주요 역세권 가치
지하철역을 중심으로
서울 및 주요 수도권에서 출근시간대 하차 인원이 많은 역
가산디지털단지, 선릉, 강남, 서울역, 역삼, 삼성역, 시청, 잠실(송파구청), 을지로입구, 고속터미널, 교대(법원, 검찰청), 종각, 광화문(세종문화회관), 양재(서초구청), 구로디지털단지, 을지로3가, 종로3가, 성수, 충무로

실제는 강남역이 1위다. 신분당선 통계가 빠졌기 때문이다.

2. 1000세대 이상 대단지
3. 신축의 희소성
4. 일자리와 교통 측면에서의 새로운 호재


대단지 입주가 시작되면 하락기에는 주변 기축 아파트가 큰 폭의 하락을 면치 못했다. 약세에서 상승장으로 전환하려던 시점에 기축 아파트는 소폭 하락 내지 보합 수준을 면치 못했다. 서울 평균 대비 분명 시세 분출을 못하는 모습이다. 완영한 상승기에도 오히려 약보합으로 잠시 전환되다가 다시 상승장의 힘을 받아 반등했다. 그러나 신축 상승률에는 미치지 못하는 수준이었다. 결국 신축 대단지의 입주는 주변 기축 아파트 시세 형성에 악영향을 미친다고 할 수 있다. 하락장에서는 더 크게 하락하게 만들고 상승장에서 충분한 상승을 못 누리게 하는 결과를 가져왔다. 신축 대단지의 입주는 해당 지역 내 주택 수요의 쏠림 현상을 가져와 기축 아파트에 악재가 된다.

서울의 가구당 가구원은 2005년 2.9명에서 2017년 2.4명으로 계속 감소중이다. 중대형 평수에 인기가 감소할 수 밖에 없는 이유다. 그중 가구당 가구원 감소가 완만하게 진행되는 곳은 강남구, 서초구, 양천구, 송파구, 마포구 순이다. 소위 부촌으로 부상하는 곳이다. 유일하게 가구원이 적게 감소하는 곳이 강남구다. 그래서 강남구의 중대형 수요가 강한 것을 알 수 있다. 반대로 가구당 가구원 감소가 가파르게 이뤄지고 있는 곳은 관악구, 금천구, 강북구, 광진구, 영등포구 순이다. 해당 지역에 관심 있는 사람이라면 중대평 평형에 대해서 조심스럽게 접근할 필요가 있다.

인구 증가가 이뤄지는 곳은 서초, 송파, 강서, 은평, 강남이이다. 반면 가파르게 곰소하는 곳은 영등포구, 노원구, 도봉구, 성동구, 금천구 순이다. 인구가 감소한다는 것은 부동산 투자를 하는데 좋은 내용은 아니다.

중대형 투자를 원한다면 강남, 서초, 양천 순으로 수요가 뒷받침 된다고 볼 수 있다. 반대로 관악, 금천, 강북은 피해야 하는 지역이다.