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서울 강북권의 40평 대지상의 상가주택은 20억 전후이고 1기 신도시 70평 대지상의 상가주택도 20억 전후다. 광교는 20억을 살짝 초과하고 위례는 25~30억 선이다.

원룸 사업은 3d지만 투입 자본대비 임대수입이 좋다. (종잣돈에 맞춰 집을 구한다. 마치 수험생 수능 성적으로 대학을 정하는 것과 같은 이치다. 이 얘기는 부동산 사장님이 내게 예시로 든 이야기다. 임대 수익용으로 아파트를 월세 놓으면 수지가 안 맞는다.(맞는 얘기다. 초기 자본 차이가 엄청나다.) 월세 500만원 버는데 상가주택은 16억 9000만원이 필요하고 아파트는 25억원이 든다.(아파트가 더 비싸네.)

건물가격(공시지가 땅값은 통상 60%를 반영해서 산정한다.)

복성식평가법 :  공시지가 x 1.67 +(건물연면적 x 450 X 건물연한)/40

꼬마빌딩 매물 중 임대수익율이 3.5%에 미치지 못하면 매매될 가능성이 떨어진다.

'대수선'의 범위는 다음 9가지다.
1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것
3. 보를 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것
4. 지붕틀(지붕틀의 범위에서 한옥 서까래는 제외)을 증설 또는 해체하거나 3개이상 수선 또는 변경하는 것
5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
6. 주계단, 피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
7. 미관지구에서 건축물의 외부 형태(담장포함)를 변경하는 것
8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

신축시 확인할 점

1. 흩어져 있는 재산의 처분과 융통 가능한 자산규모 타진하기
2. 신축을 무슨 용도로 할까? 상가주택, 근생건물, 사무용빌딩?
3. 어느 곳에 지을까?
4. 손품과 발품 팔아 매물 답사하기
5. 매물이 마음에 들면 전문가나 지인에게 자문 구하기
6. 용적율, 건폐율 등이 원하는 대로 나오는지 설계사무소에 가설계 의뢰하기
7. 부동산 가격 조율과정에서 심리전 벌이기
8. 매매계약 체결 및 중도금, 잔금 치르기
9. 건축사무소 수배하여 당신의 건축 구상을 전하고 수차례 조율 끝에 최종 설계도면 도축하기
10. 감리사 수배하기
11. 인허가 진행 및 관련 문제 해결하기
12. 시공사에 건축비 견적 및 도급계약 체결
13. 공사 소음, 먼지, 진동 등으로 인한 민원 해결하기(돈으로 해결해야 하는 경우 많다)
14. 시공사와 하청회사 간 자금 결제가 제대로 이뤄지는 점검하기(공사 대금 결제가 제때로 이뤄지지 않을 경우 공사 막판에 하청사의 유치권 행사 가능성 있음에 유의)
15. 공사가 설계대로 진행되지 않는 경우 실랑이하기(현장 인부들은 말을 잘 안 듣는다)
16. 시공사 측의 설계변경 및 추가공사비 요구로 인한 해결에 따른 고충
17. 각종 예비비용 지불하기(전기, 수도, 도시가스, 정화조, 조경 설치비...건축주는 이런 것도 공사비에 다 포함된 것으로 생각하기에 이를 추가비용으로 치부하고 항의하며 억울해한다.)
18. 사용승인검사 진행 및 하자 해결하기
19. 공사비 잔금 치르기
20. 준공에 따른 건물 보존등기하기
21. 임차인 구하기